Een slapende vve kan de koper flink wat geld kosten

Een oververhitte woningmarkt, een overhaaste koper en een vereniging van woningeigenaren die nauwelijks geld opzijzet. Het zijn ingrediënten voor een financiële strop voor kopers, waarschuwen verschillende instanties. Want nu banken zogeheten verenigingen van eigenaren grondiger door de mangel halen, kan het zijn dat een hypotheekaanvraag daarop afketst. Ook als een koper meer dan genoeg verdient om de hypotheek rond te krijgen.

Betonrot

Sinds een jaar zijn zogeheten verenigingen van eigenaren, kortweg vve’s, verplicht voldoende geld opzij te zetten voor het onderhoud van het pand waarin hun woningen gevestigd zijn. Is er te weinig gespaard om het lekkende dak te repareren of het betonrot aan te pakken, dan bestaat de kans dat een geïnteresseerde koper geen hypotheek krijgt voor een van die woningen.

Dat heeft onder meer te maken met de waarde van het pand, zegt Martin Hagedoorn, manager bij de Hypotheekshop. “Is het pand dermate slecht onderhouden, dan daalt de waarde ervan. Daar zitten geldverstrekkers niet op te wachten. Die lenen tonnen uit en willen, mocht er iets gebeuren met hun onderpand, niet met verlies verkopen.”

Krijgt de koper wel de hypotheek, dan kan het zijn dat de bank eist dat de boel direct verbouwd wordt. “Die duizenden euro’s om het dak te repareren moet de eigenaar dan zelf ophoesten”, vult Maaike Verhoef aan, secretaris van de Nederlandse Vereniging van Hypothecaire Planners (NVHP).

Nederland telt volgens de meest recente cijfers zo’n 145.000 verenigingen van eigenaren. Driekwart van de verenigingen bevindt zich in de Randstad, berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek in 2016. En 60 procent van de vve’s bezit panden van voor de oorlog. Die zijn onderhoudsgevoelig. Ondanks de aangescherpte regelgeving leeft bij zowel bij NVHP, de Hypotheekshop als Vastgoed Management Nederland het vermoeden dat vooral kleine vve’s van drie tot tien eigenaren veel te weinig sparen. Uit onderzoek van adviesbureau Companen van zeven jaar geleden blijkt dat toen meer dan de helft van de vve’s minder geld opzij legde dan nu van ze wordt geëist. Bijna een kwart spaarde helemaal niet.

Biedingsstrijd

Die kleine, inactieve vve’s vormen vooral voor Randstedelingen een groot gevaar, zeggen deskundigen. Want juist die kopers in de grote stad laten in het heetst van de biedingsstrijd alle ontbindende voorwaarden varen. Mogelijk gevolg: geen huis, wel een fikse boete. Neem de Amsterdammer die denkt alleen kans te maken op een woning als hij biedt zonder voorbehoud van financiering. Met andere woorden: hij laat niet in het koopcontract opnemen dat de koop kan afketsten als de bank niet akkoord gaat met zijn hypotheekaanvraag. Niet nodig, denkt die Amsterdammer, ik verdien toch genoeg. Ketst de koop toch af omdat de vve onvoldoende gespaard heeft, dan is hij wettelijk verplicht de verkoper financieel tegemoet te komen. Wat volgt is een boete van tien procent van de aankoopsom.

Ook verkopers moeten op hun hoede zijn, zegt Hagedoorn. In het ergste geval krijgen zij met een slechte vve hun huis niet verkocht. Of het huis gaat voor een lagere prijs van de hand dan gehoopt. In het beste geval loopt de verkoop slechts wat vertraging op. Veel probleemgevallen zien hij en zijn hypotheekadviseurs nog niet voorbij komen. “Adviseurs wijzen direct op de nieuwe regels.”

Maar zorgelijk is de situatie toch, manen Verhoef en Hagedoorn. Verhoef: “Mensen zijn zich niet bewust van deze risico’s. Ze zijn vaak blind, willen toch wel heel graag dat appartement.” Hagedoorn: “Er zijn nog heel wat latente kleine vve’s in de grote steden. Die huizen staan nu niet te koop, die risico’s komen de komende jaren pas naar boven drijven.” En, vult hij aan, geldverstrekkers hebben pas in de loop van vorig jaar hun beleid aangescherpt. Pas sinds dit jaar ziet hij dat de meeste geldverstrekkers strikt controleren op de vve’s.