Hoofd- en ondersplitsing

Als eigenaar van een appartementsrecht bent u binnen een gebouw gerechtigd tot een privé gedeelte (bijvoorbeeld uw woning en/of berging) en tot een gemeenschappelijk gedeelte (bijvoorbeeld de entreehal, galerij en/of de fundering en gevels), maar hoe zit dat wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht in een complex met meerdere functies, zoals winkels, kantoren, parkeergarage en woningen, dan is de kans zeer groot dat het complex is onderverdeeld in een zogenaamde hoofdsplitsing en meerdere ondersplitsingen. Hoe werkt dat nou precies?

Aankoop appartement

U heeft een appartementsrecht, bijvoorbeeld een woonappartement, en een parkeerplaats gekocht en ontvangt van de makelaar een stapel documenten, maar u heeft geen idee wat voor u van belang is. Want wat is nu precies een hoofdsplitsing en een ondersplitsing?

Complex met meerdere functies

Stelt u zich het volgende gebouw voor, bezien vanaf de zijkant:

Juridisch

Juridisch zit een dergelijk gebouw vaak als volgt in elkaar:

Hoofdsplitsing

Allereerst is overgegaan tot een hoofdsplitsing waarbij alle verschillende functies (dus wonen, kantoren, winkels en parkeren) uit elkaar zijn gehaald. Er ontstaan dan dus 4 appartementsrechten, de woontoren krijgt bijvoorbeeld appartementnummer 1, de kantoren nummer 2, de winkels nummer 3 en de parkeergarage nummer 4. Elk appartementsrecht uit deze hoofdsplitsing behelst een gedeelte van het gebouw. Het appartementsrecht woontoren bestaat uit 100 woningen, het appartementsrecht kantoren bestaat uit 10 kantoorruimten, het appartementsrecht winkels bestaat uit 15 winkels en het appartementsrecht parkeergarage bestaat uit 300 parkeerplaatsen.

Zo’n hoofdsplitsing wordt gedaan om de functies uit elkaar te halen en aan elk hoofdappartementsrecht zaken toe te bedelen die alleen tot dat appartementsrecht behoren. Zo wordt bijvoorbeeld de lift in de woontoren aan het appartementsrecht woontoren toegvoegd, en de lift in de kantoortoren aan het appartementsrecht kantoren. Deze scheiding zorgt er in een later stadium voor dat eigenaren alleen behoeven bij te dragen in de kosten van de zaken die uitsluitend bij het gedeelte van het gebouw waarin ze eigenaar zijn horen.

Verenigingen van eigenaren

U kunt eigenaar worden/zijn van één of meerdere appartementsrechten als hiervoor onder onder-splitsing vermeld. Wanneer u een woning koopt zal u waarschijnlijk ook een parkeerplaats willen hebben in de garage. U koopt dan een appartementsrecht in de woontoren, dus 1 van de 100 woningen, en u koopt een appartementsrecht in de parkeergarage, dus 1 van de 300 parkeerplaatsen. U bent dan direct lid van 2 verenigingen van eigenaren, namelijk die onder sub b. genoemd en die onder sub e. genoemd. In beide VvE’s heeft u stemrecht. Elke VvE houdt z’n eigen gedeelte in het complex in de gaten. De woon VvE bemoeit zich dus niet met de kantoren VvE. Als de lift in de kantoortoren kapot is hoeft een eigenaar van een woonappartement (in principe) niet aan het herstel mee te betalen. Dit komt doordat in de hoofdsplitsingsakte al die zaken zijn toegedeeld aan het appartementsrecht waar ze bij horen. Eigenlijk is het precies hetzelfde bij een kleine splitsing in appartementsrechten. Daar wordt in de splitsingsakte ook aangegeven dat de eigenaar van het appartement op de 2^e verdieping niets te maken heeft met de badkamer van de eigenaar van het appartement op de 1^e verdieping. Het gaat dus om privé gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten.

Naast het feit dat u dus in zo’n geval lid bent van 2 “onder” verenigingen, bent u indirect lid van de hoofdvereniging. Alle eigenaren binnen het gebouw zijn indirect lid van de hoofdvereniging. Samen met alle eigenaren wordt beslist over die zaken die het gehele complex aangaan. Gedacht kan worden aan de fundering van het gebouw of bijvoorbeeld het dak op de torens. Meestal is bepaald dat de besturen van de onderverenigingen een stem uitbrengen in de hoofdvereniging. De 4 besturen van de onder verenigingen zullen dus bij elkaar gaan zitten om zich over die zaken te buigen. Via het bestuur van de onderverenigingen waarvan u lid bent heeft u dus stemrecht over dat soort grote zaken.

VvE bijdrage

Wat VvE bijdrage betreft bent u verschillende bijdragen verschuldigt. U dient een bijdrage aan de woon VvE te voldoen voor het reservefonds van de woontoren. Maar u dient ook een bijdrage aan de parkeer VvE te voldoen voor het reservefonds van de parkeergarage. In die bijdragen die u betaalt zit weer een klein deel dat uw ondervereniging dient bij te dragen aan het reservefonds van de hoofdvereniging. Daaruit kunnen de kosten van de hoofdvereniging weer worden voldaan. Snapt u het nog?

Slot

De splitsingsakte is voor de eigenaar van een appartementsrecht erg belangrijk, immers hierin staan de rechten en verplichtingen van de eigenaar van een appartementsrecht. Bij een groter complex is niet alleen de ondersplitsingsakte van belang voor de eigenaar maar ook de hoofdsplitsingsakte. Voordat u overgaat tot aankoop van een appartementsrecht, of het nou in een gebouw met 2 appartementsrechten is of in een gebouw met 100 appartementsrechten, adviseer ik dan ook om de hoofd- en ondersplitsingsakten (en de splitsingstekeningen) goed te bestuderen en eventuele vragen en/of onduidelijkheden bij de (makelaar van de) verkoper neer te leggen. Mocht deze u geen uitsluitsel kunnen geven, laat u dan nader adviseren, bijvoorbeeld door de notaris bij wie u de leveringsakte wilt laten passeren.