Gemeenten rekenen een te hoge WOZ-waarde voor appartementen omdat zij de Vereniging van Eigenaars (VvE)-reserve meenemen in de WOZ-bepaling. Ten onrechte. Resultaat: eigenaren betalen structureel te veel belasting over hun WOZ-waarde.
Stel: je bent eigenaar van een appartement. Dan moet je geld reserveren voor groot onderhoud van het pand. Dat gaat naar het zogenoemde VvE-potje. Gemeenten nemen ten onrechte het aandeel in de VvE-reserve mee in de waardebepaling van een woning, zo constateerde Previcus Vastgoed in de aflevering van Kassa vanavond. Het vastgoedbedrijf dat taxaties controleert werd vorig jaar in het gelijk gesteld door het Hooggerechtshof in Den Haag.
Het probleem is omvangrijk, want het gaat om praktisch alle gemeenten die dezelfde fout maken. ,,Tot nu toe heb ik nog geen gemeente meegemaakt waar het goed gaat’’, zei Michel Uyen, directeur van Previcus Vastgoed. ,,Het is voor gemeenten lastig om dit goed te doen. Ze krijgen van het kadaster verkoopcijfers aangeleverd op basis waarvan ze de WOZ-beschikking vaststellen. Eigenlijk zouden ze moeten gaan graven naar het VvE-aandeel in de koopsom en de WOZ-beschikking daarop corrigeren, maar dat kost tijd en moeite. Het gaat al jaren op deze manier.’’
De constructie met het VvE-potje is al jaren bekend, zei hij. ,,Dat is lang geleden zo bepaald en daar is niets mis mee. Alleen het bepalen van de WOZ-waarde moet wettelijk gezien zonder het VvE-reservebedrag. En dat gebeurt nu niet.”
Belasting
Voor het bepalen van de WOZ-waarde worden appartementen standaard vergeleken met drie recent verkochte woningen uit de buurt, alleen die verkoopprijs is altijd inclusief het potje van de VvE. Het gaat gemiddeld om 5000 tot 6000 euro overwaarde per appartement. ,,Al kan het ook 1000 of 14.000 zijn, die bedragen kunnen redelijk uit elkaar liggen’’, aldus Uyden.
De te hoge WOZ-beschikking betekent dat huiseigenaren structureel te veel belasting betalen, maar het tikt in heel veel meer belastingen door. ,,Dan praat je over de inkomstenbelasting en waterschapsheffing, maar er zijn nog meer belangen gekoppeld aan de WOZ-waarde.”
Huiseigenaren
Het zijn de eigenaren van appartementen die moeten opletten. Dat geldt ook voor eigenaren die geen bijdrage betalen aan de VvE. De WOZ-beschikking komt per slot van rekening tot stand door de vergelijking met referentieappartementen. Op dit moment zijn er 1,2 miljoen particuliere appartementseigenaren. En de kans is groot dat het misgaat, benadrukte Uyen.
Een te hoge WOZ-waarde kan ook voordelig zijn, lijkt het misschien. ,,Dat lees je weleens’’, zei Uyen. Maar de voordelen zijn eigenlijk beperkt, aldus de kenner. ,,Bij de verkoop van een woning letten kopers niet op de WOZ-waarde. De verkoopprijs van je huis wordt uiteindelijk bepaald door de markt en hoeveel vraag er is.’’
Advies
Eind februari ontvangen de meeste appartementseigenaren de jaarlijkse gemeentebelastingen inclusief WOZ-beschikking. Het advies voor huiseigenaren is om de WOZ-waarde goed te controleren. ,,Vraag een taxatieverslag op bij de gemeente. In dat verslag zie je wat er aan reserves is opgenomen. Dat kan lastig zijn voor mensen, dus schakel desnoods de hulp van een expert in.”
Als de WOZ-beschikking inclusief het VvE-reservebedrag is, dan kun je bezwaar maken. De gemeente moet daar officieel gehoor aan geven, maar kan het ook afwijzen. Op dit moment hebben honderden appartementseigenaren zich gemeld bij Previcus Vastgoed, omdat hun WOZ-waarde volgens hen te hoog is, of omdat de gemeente hun bezwaar onterecht heeft afgewezen.
